Principe : Le démembrement de propriété
Basé sur la Loi de 2006 : « Engagement National pour le Logement » – ENL
– Acheter la nue-propriété d’un bien neuf ou ancien entre 44% et 60% de sa valeur en pleine propriété
– Durée de l’investissement : 15 à 20 ans
– L’usufruit est confié à un bailleur institutionnel
– A l’échéance de l’usufruit, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété et remis en état
Investisseurs concernés :
– Personnes assujetties à l’IRPP et/ou à l’ISF
– Choix d’investir dans l’immobilier sans avoir les soucis de la gestion locative
– Personnes disposant déjà de revenus fonciers positifs
– Recherche à terme de revenus complémentaires
1) Les avantages
- Fiscaux
– Exonération d’ISF
– Pas de revenus fonciers donc pas d’imposition (IR + CSG) + déductions des intérêts d’emprunt si financés à crédit (sous conditions)
– Pas de taxe foncière
- Economiques
– Achat : forte décote sur le prix de la pleine propriété
– Financement : à crédit (amortissable ou in fine) ou sur fonds propres
– Rendement : entre 5 % et 10 % net de charges (selon votre situation fiscale)
– Valorisation : Revalorisation naturelle du bien immobilier (Emplacements de qualité + récupération de la pleine propriété au terme)
– Aucun frais ni durant le démembrement, ni à son terme
– Aucune dépense à l’extinction de l’usufruit
– Aucune dépense de remise en état du bien à l’échéance
- Psychologiques
– Investir dans la « Pierre », valeur refuge
– Aucun risque ni aléa locatif
– Aucun souci de gestion
– Aucune formalité à l’extinction de l’usufruit
– Revente possible du bien à tout moment (marché secondaire)
– A l’échéance, le propriétaire a le choix entre la location, la vente ou l’occupation de son bien
- Bonus
– Investissement hors plafonnement des niches fiscales
– Idéal pour préparer et organiser la transmission d’un patrimoine
2) Les contraintes
– Investissement à long terme
– Capital investi immobilisé
– Aucun revenu durant le démembrement
– Veiller à bien évaluer le potentiel de l’emplacement sur la durée
